Stavebný pozemok

Výber stavebného pozemku je prvým a aj najdôležitejším rozhodnutím pred začatím samotnej výstavby rodinného domu. Je potrebné si uvedomiť, že nevyberáme iba stavebný pozemok, ale aj miesto, kde prežije významnú časť svojho života. Na trhu je k dispozícii výber rôznych stavebných pozemkov. 

Pri výbere by sme mali vedieť, ako vybrať vhodnú stavebnú parcelu,keďže nielen tvar a veľkosť pozemku významne podmieňuje kvalitu vášho rodinného domu.

Malé stavebné pozemky a parcely (do 400 m2) sú vhodné najmä na radovú zástavbu. Ak uvažujete o samostatne stojacom menšom rodinnom dome, je dobré mať stavebný pozemok s veľkosťou cca 500 – 800 m2. Pri výstavbe väčšieho rodinného domu, príp. viacgeneračného domu alebo dvojdomu, je vhodné uvažovať o parcele min. 1 000 m2. K danej ploche pozemku musí, samozrejme, prislúchať aj nejaká minimálna šírka pozemku. Ideálny je pomer šírky a dĺžky 2 : 3. Pri radovej zástavbe sú šírky pozemkov 7 – 10 m. Pri individuálnej zástavbe sa odporúča min. šírka 15 m. Pri určovaní správnych rozmerov pozemku netreba zabudnúť na to, že pri samostatne stojacich rodinných domoch (ak to nie je územným plánom určené inak) nesmie byť vzdialenosť medzi nimi menšia ako 7 metrov. V stiesnených pomeroch je možné znížiť ju aj na 4 m, ak v žiadnej z protiľahlých častí stien nie sú okná obytných miestností. Vzdialenosť rodinného domu musí byť minimálne 2 m od susedných parciel a  3 m od prístupovej komunikácie.

Keďže medzi významné dôvody výstavby rodinného domu patrí získanie životného priestoru na súkromie, relaxáciu a oddych, je užitočné zohľadniť pri uvažovaní o veľkosti a tvare pozemku aj optimálny pomer zastavaných plôch a výmery pozemku. Medzi zastavané plochy sa počítajú aj spevnené plochy, chodníky a terasy okolo domu, pričom ich optimálny súčet je 30 percent z výmery pozemku.

 

Skôr ako sa rozhodnete kúpiť vybraný pozemok, požiadajte príslušnú obec, mesto alebo mestskú časť o územnoplánovaciu informáciu (UPI), či daný pozemok je vhodný na výstavbu rodinného domu. Získate tak presné informácie, na aké účely je pozemok v zmysle platného územného plánu určený, a zároveň podmienky výstavby vášho rodinného domu. Získaním potrebných informácií zabezpečíte, aby výber projektu správne zohľadnil odstupy stavby vzhľadom na okolitú výstavbu. 

 

Každá obec a mesto má vypracovaný a schválený platný územný plán, ktorý komplexne ustanovuje zásady a regulatívy priestorového usporiadania a funkčného využívania územia obce. V danom územnom pláne sú presne vymedzené územia a plochy určené na zástavbu rodinných, bytových domov a ostatné plochy (dopravná, občianska a technická vybavenosť). Realizovať výstavbu mimo územia stanoveného v územnom pláne je možné iba na základe vopred schválenej zmeny a doplnku územného plánu. 

Ďalšími dôležitými faktormi pri výbere pozemku, na ktoré nesmieme zabudnúť, sú svahovitosť pozemku, orientácia na svetové strany a dopravná dostupnosť 

služieb, obchodov a škôl. Nevýhodou nerovného terénu sú zvýšené náklady na realizáciu, dopravu k stavenisku a stavebné materiály, zložitejšie zakladanie, úprava okolia a záhrady budovaním oporných múrov, terás a pod. Treba však zohľadniť aj orientáciu svahu vzhľadom na svetové strany. Výhodné sú južné svahy, pretože severné sú chladnejšie a menej osvetlené, čo ovplyvňuje podmienky na presvetlenie domov a náročnosť v dispozičnom rozmiestnení obytných priestorov.

 

Pri výbere stavebnej parcely by sme mali pamätať aj na hladinu spodnej vody, znalosť zloženia podložia i, geologických podmienok, a tým eliminovať riziko zvýšenia finančných nárokov v prípade zosuvu pôdy, výstavby suterénu pod hladinou spodnej vody alebo rodinného domu na navážke. Porozprávajte sa s majiteľmi susedných parciel a pozemkov, ktorí realizovali stavbu rodinného domu pred vami. Máte tak možnosť dozvedieť sa, či boli v okolí realizované geologické prieskumy v minulosti, a v prípade potreby sa ďalej informovať na príslušnom stavebnom úrade skôr, ako zvolíte náročnosť stavebných konštrukcií a investujete do zakladania stavby.

 

Rovnako je vhodné poznať prítomnosť radónu v podloží a uistiť sa, či vaša stavebná parcela ma nízky stupeň jeho výskytu, aby sa mohol rodinný dom začať stavať bez problémov. V prípade stredného stupňa výskytu je potrebné počítať s položením vhodnej izolácie zabezpečujúcej protiradónovú ochranu. Ak ste zistili, že v danej lokalite je vysoký stupeň výskytu radónu, finančné nároky na zamedzenie prestupu radónu do domu narastú a nemusí byť ekonomicky a zdravotne vhodné parcelu kúpiť.

 

Medzi hlavné faktory ovplyvňujúce cenu pozemku patrí možnosť napojenia na inžinierske siete s dostatočnými kapacitami. Najdôležitejšia je elektrina (bez nej sa stavba prakticky nedá Realizovať) a ďalej podľa miestnych podmienok plyn, voda, splašková a dažďová kanalizácia, káblová TV, telefón. V inzercii deklarované "„VIS“ (všetky inžinierske siete) nemusia spĺňať vaše očakávania. Preto je potrebné získať písomné súhlasy na napojenie uvažovanej výstavby od všetkých správcov inžinierskych sietí. 

 

Nemenej dôležitými faktormi pri kúpe stavebného pozemku je sú možnosť napojenia na verejnú komunikáciu, existujúce objekty na pozemku, oplotenie, porast a pod. Dom by mal mať bezproblémový prístup, to znamená najlepšie priamu príjazdovú komunikáciu z verejnej komunikácie či ulice. Ak komunikácia vedie k stavebnej parcele 

cez cudzí pozemok, treba túto skutočnosť vopred vyriešiť právom na používanie susedného pozemku na príjazd alebo spoluvlastníctvom príjazdovej cesty. 

 

Po overení všetkých technických parametrov pozemku, jeho pripojenia na komunikáciu a inžinierske siete v neposlednom rade nezabudnite na overenie jeho právneho stavu. Nepodceňujte nejasné právne vzťahy, nedoriešené dedičstvá, resp. ak predávajúci nemá aktuálne a kompletné informácie alebo nie je výlučným vlastníkom parcely,keďže práve toto môže byť zdrojom právnych nedostatkov zamedzujúcich katastru, aby vám  po zakúpení pozemku vystavil list vlastníctva na vaše meno. Ak ste pred zakúpením pozemku získali všetky potrebné právne informácie, overte si ich na katastri vrátane ťarchy a, všetkých vecných bremien, vrátane tých, ktoré zabezpečujú dodržanie ochranného pásma pre vedenie el. prúdu, telekomunikačných sietí, vodných tokov, ochrany prírody či pamiatkovej starostlivosti. Ak narazíte na nejasnosti alebo otázky, radšej ich vopred konzultujte s právnikom, ktorý sa venuje tejto oblasti. Predídete tak právnym problémom a kúpa pozemku prebehne hladko.